Oświetlenie LED w częściach wspólnych – czy to jeszcze warto?
Większość zarządców nieruchomości w Krakowie uważa, że wymiana oświetlenia na LED to temat zamknięty dekadę temu. Analiza wykonana przez zespół Fazelgayrimenkul w biurowcu przy ul. Armii Krajowej pokazuje jednak, że technologia z 2014 roku ustępuje dzisiejszym rozwiązaniom o 18,4% pod względem zużycia prądu.
Pułapka starych opraw LED
W lipcu 2024 roku przeprowadziliśmy audyt w budynku biurowym o powierzchni 4200 m², gdzie pierwsze lampy LED zamontowano w lutym 2015 roku. Ówczesne diody oferowały wydajność na poziomie 90-100 lumenów z wata. Dzisiejsze standardy, które wdrażamy w Fazelgayrimenkul, przekraczają 165 lumenów z wata przy zachowaniu lepszego współczynnika oddawania barw. W praktyce oznacza to, że te same korytarze i klatki schodowe można doświetlić przy znacznie niższym poborze mocy, co przy obecnych taryfach za energię daje konkretne oszczędności rzędu 2300 PLN miesięcznie na samym oświetleniu ciągów komunikacyjnych.
Problem polega na tym, że stare zasilacze w oprawach z 2015 roku tracą sprawność po około 40 tysiącach godzin pracy. Zauważyliśmy, że w badanym obiekcie aż 12 opraw na piętrze trzecim pobierało o 15% więcej prądu, niż deklarował producent, emitując przy tym wyższą temperaturę. To bezpośrednio wpływa na koszty klimatyzacji w miesiącach letnich. Konkrety na stole: wymiana samych modułów świetlnych i zasilaczy na nowoczesne sterowniki DALI pozwala na precyzyjne ściemnianie w godzinach 22:00-05:00, co wcześniej było technicznie nieosiągalne bez wymiany całej instalacji.
Nowoczesne diody są o 18,4% wydajniejsze niż te sprzed dekady, co w biurowcu 4200 m² daje 2300 PLN oszczędności co miesiąc.
Certyfikacja BREEAM a oświetlenie
Podczas modernizacji biurowca przy ul. Mogilskiej we wrześniu 2023 roku, oświetlenie odegrało kluczową rolę w uzyskaniu certyfikatu BREEAM In-Use na poziomie Very Good. Audytorzy zwracają uwagę nie tylko na samą energooszczędność, ale też na sterowanie strefowe. W Fazelgayrimenkul montujemy czujniki obecności połączone z sensorami natężenia światła dziennego. Jeśli o godzinie 11:00 przez okna wpada wystarczająco dużo słońca, system automatycznie redukuje moc lamp o 40%, czego pracownicy praktycznie nie zauważają, a licznik energii zwalnia.
Zysk z każdego metra kwadratowego powierzchni biurowej rośnie, gdy obniżamy koszty eksploatacyjne. W przypadku biurowca o standardzie klasy B, modernizacja oświetlenia w 34 punktach wspólnych pozwoliła na podniesienie czynszu serwisowego o symboliczną kwotę, przy jednoczesnym realnym obniżeniu rachunków dla najemców o 12%. To uczciwy układ, który buduje lojalność najemców długoterminowych. Pamiętajmy, że oświetlenie to około 25-30% całkowitego zużycia energii w typowym budynku biurowym w Polsce, więc pole do poprawy jest ogromne.
Analiza zwrotu z inwestycji (ROI)
Przeanalizujmy twarde dane z naszej realizacji z marca 2024 roku. Koszt zakupu i montażu 156 nowych opraw w garażu podziemnym i na korytarzach wyniósł 31 800 PLN netto. Dzięki zastosowaniu czujników ruchu i nowej generacji LED, zużycie spadło z 14 200 kWh do 5 100 kWh w skali roku. Przy cenie energii na poziomie 1,15 PLN za kWh, roczna oszczędność wynosi 10 465 PLN. Oznacza to, że cała inwestycja spłaci się w 36 miesięcy, nie licząc mniejszych kosztów serwisu, bo nowe lampy mają gwarancję na 5 lat.
Warto dodać, że starsze systemy wymagają częstych interwencji konserwatora. W roku 2023 zarządca wspomnianego obiektu wydał 4 200 PLN na wymianę przepalonych modułów i dojazdy serwisanta. Nowe instalacje, które projektuje Fazelgayrimenkul, są niemal bezobsługowe. Standard BREEAM w praktyce to właśnie takie podejście: trwałe komponenty, które nie lądują na śmietniku po dwóch latach pracy. Bywa, że odradzamy najtańsze zamienniki z hurtowni, bo ich realna żywotność przy pracy 24h na dobę w garażach podziemnych jest o 60% niższa od profesjonalnych opraw przemysłowych.
Heads-up: Przed podjęciem decyzji o wymianie, zawsze robimy pomiary natężenia światła luksometrem. Często okazuje się, że biuro jest prześwietlone, co męczy wzrok pracowników. Redukcja liczby punktów świetlnych przy jednoczesnym zwiększeniu ich jakości to najprostsza droga do celu. Niższe rachunki za prąd zaczynają się od dobrego projektu, a nie od bezmyślnego kupowania najmocniejszych żarówek dostępnych na rynku.
Inwestycja w 156 opraw spłaciła się w 36 miesięcy, generując ponad 10 tysięcy złotych oszczędności rocznie.
Kiedy modernizacja się nie opłaca?
Będziemy z Państwem szczery i upfront: nie zawsze wymiana wszystkiego na nowe ma sens ekonomiczny. Jeśli biurowiec ma zostać wyburzony w ciągu 2 lat lub planowana jest generalna przebudowa konstrukcyjna, doradzamy wstrzymanie się z dużymi zakupami. W takich sytuacjach Fazelgayrimenkul proponuje jedynie optymalizację sterowania. Dodanie prostych zegarów astronomicznych do sterowania oświetleniem zewnętrznym za 450 PLN może przynieść 15% oszczędności bez wymiany ani jednej lampy. Zawsze szukamy złotego środka między kosztem a efektem.
Drugim przypadkiem są budynki z bardzo niskim obłożeniem. Jeśli 78.4% biur stoi pustych, inwestowanie w inteligentne systemy DALI wewnątrz lokali to zamrażanie gotówki. Skupiamy się wtedy na elewacji i systemach bezpieczeństwa. Nasza ekipa 5 specjalistów z Krakowa zawsze zaczyna od tygodniowego monitoringu liczników, aby sprawdzić, gdzie prąd 'ucieka' w nocy. Zdarzało się, że oświetlenie parkingu świeciło z pełną mocą przez całą niedzielę, choć na miejscu nie było ani jednego samochodu. Takie błędy w konfiguracji usuwamy od ręki podczas pierwszej wizyty.
