Jak Smart Grid uratował budżet biurowca w lipcu
W lipcu 2024 roku temperatura w Krakowie przez 8 dni z rzędu przekraczała 31 stopni Celsjusza, co wystawiło na próbę systemy chłodzenia w starszych biurowcach. W obiekcie zarządzanym przez Fazelgayrimenkul przy ulicy Szewskiej, wdrożenie technologii Smart Grid pozwoliło uniknąć kar za przekroczenie mocy umownej.
Analiza szczytowego zapotrzebowania mocy
Dnia 14 lipca 2024 roku zanotowaliśmy najwyższe obciążenie sieci w historii biurowca przy Szewskiej. Bez inteligentnego systemu, budynek pobierałby około 187 kW, co o 27 kW przekraczało limit ustalony w umowie z Tauronem. Przekroczenie tego progu wiąże się z dotkliwymi karami finansowymi, które mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych w skali jednego sezonu letniego. Nasz zespół z Fazelgayrimenkul zaprogramował algorytm tak, aby priorytetyzował chłodzenie serwerowni oraz sal, w których aktualnie odbywały się spotkania, kosztem powierzchni wspólnych.
Wdrożone rozwiązanie opiera się na analizie danych w czasie rzeczywistym. System Smart Grid co 45 sekund sprawdza parametry z 83 czujników temperatury i wilgotności rozmieszczonych na trzech piętrach budynku. Dzięki temu mogliśmy precyzyjnie zarządzać pracą agregatów wody lodowej, które są najbardziej energochłonnym elementem całej infrastruktury biurowej. Niższe rachunki za prąd to bezpośredni efekt tego, że maszyna nie pracuje na pełnych obrotach przez 10 godzin dziennie, lecz dostosowuje swoją moc do realnych potrzeb użytkowników biura.
Szczytowy pobór mocy spadł o 23% dzięki inteligentnej rotacji chłodzenia w poszczególnych sekcjach budynku.
Techniczne detale konfiguracji algorytmu
Kluczem do sukcesu było wprowadzenie krótkich, 4-minutowych interwałów dla sprężarek w centralach klimatyzacyjnych. Inżynierowie Fazelgayrimenkul zauważyli, że bezwładność cieplna budynku o grubych murach pozwala na krótkie przerwy w pracy urządzeń bez zauważalnego wzrostu temperatury wewnątrz pomieszczeń. W ciągu godziny każda z 5 głównych jednostek chłodzących odpoczywała łącznie przez 12 minut. W skali całego dnia operacyjnego daje to ogromną oszczędność energii przy zachowaniu pełnego komfortu termicznego dla 156 pracowników pracujących w obiekcie.
Dodatkowo zintegrowaliśmy system z prognozą pogody pobieraną z lokalnej stacji meteorologicznej Kraków-Balice. Jeśli system wiedział, że o godzinie 15:00 nadejdzie zachmurzenie lub burza, z wyprzedzeniem obniżał moc chłodzenia, pozwalając naturalnie wyrównać temperaturę. To podejście pozwoliło nam na redukcję zużycia energii o 23.4% w porównaniu do lipca ubiegłego roku, kiedy system Smart Grid nie był jeszcze w pełni skonfigurowany. Takie podejście to standard BREEAM w praktyce, gdzie liczy się każda zaoszczędzona kilowatogodzina.
Wpływ na certyfikację BREEAM i wartość budynku
Modernizacja biurowca pod kątem inteligentnych sieci energetycznych to nie tylko oszczędności bieżące, ale i strategiczna inwestycja w nieruchomość. Dzięki wynikom z lipca 2024 roku, budynek uzyskał dodatkowe 3 punkty w kategorii Energy (Ene 01) w procesie recertyfikacji BREEAM. Auditorzy docenili fakt, że zarządzanie energią jest w pełni zautomatyzowane i oparte na twardych danych, a nie na ręcznych nastawach konserwatora, który często ustawia klimatyzację 'na oko'.
Inwestorzy z Fazelgayrimenkul kładą duży nacisk na to, aby każdy zmodernizowany metr kwadratowy pracował na końcowy wynik finansowy właściciela. Certyfikat BREEAM na poziomie Very Good lub Excellent pozwala na wynegocjowanie wyższych stawek czynszu oraz przyciąga najemców korporacyjnych, dla których raportowanie ESG jest kluczowe. W przypadku biurowca przy Szewskiej, wartość operacyjna obiektu wzrosła o około 6.4% po wykazaniu tak dużej poprawy efektywności energetycznej w ekstremalnych warunkach pogodowych.
Zysk z każdego metra rośnie, gdy budynek staje się efektywny energetycznie i uzyskuje międzynarodowe certyfikaty.
Wnioski dla zarządców i plany na wrzesień
Doświadczenia z fali upałów w lipcu 2024 pokazują, że stare metody zarządzania biurem przestają wystarczać przy obecnych cenach energii i zmianach klimatu. Fazelgayrimenkul planuje na wrzesień kolejny etap prac, który obejmie montaż fasad solarnych na południowej ścianie budynku. Pozyskana w ten sposób energia będzie zasilać bezpośrednio system Smart Grid, co w słoneczne dni pozwoli na niemal całkowitą autokonsumpcję prądu przez systemy HVAC. Pierwsze testy paneli zaplanowaliśmy na pierwszy poniedziałek września o godzinie 9:00.
Jeśli zarządzasz obiektem o powierzchni powyżej 1800 metrów kwadratowych, powinieneś rozważyć podobny audyt. Często wystarczy niewielka modyfikacja sterowników i dodanie kilku czujników, aby rachunki spadły o kilka tysięcy złotych miesięcznie. Nie obiecujemy cudów, ale pokazujemy konkretne liczby: 4,680 PLN oszczędności w jeden miesiąc to fakt, który potwierdzają faktury naszego klienta. Kolejnym krokiem dla biurowca przy Szewskiej będzie wdrożenie inteligentnego oświetlenia LED z czujnikami natężenia światła dziennego.
