Modernizacja windy – mały krok do BREEAM
Winda w starszym biurowcu potrafi pochłaniać nawet 8,4% całkowitego zapotrzebowania na prąd. W Fazelgayrimenkul sprawdziliśmy na 14 krakowskich obiektach, że modernizacja samego napędu to najszybsza droga do zdobycia punktów w certyfikacji BREEAM In-Use przy rozsądnym budżecie.
Inwentaryzacja techniczna szybu
Zanim ekipa wejdzie na obiekt, musimy wiedzieć, z czym mamy do czynienia. W październiku 2023 roku analizowaliśmy budynek biurowy z 1998 roku. Stare wciągarki reduktorowe pracowały tam na silnikach o mocy 11,2 kW. To urządzenia solidne, ale strasznie prądożerne i głośne. Podczas pomiarów wyszło, że 32% energii marnuje się na samo tarcie w przekładni. W biurowcu o powierzchni 2400 metrów kwadratowych takie straty generują niepotrzebne koszty rzędu 4800 PLN rocznie na każdą kabinę.
Nasz zespół, w którym pracuje 6 techników, zaczyna zawsze od audytu zużycia prądu w czasie rzeczywistym. Montujemy analizatory sieci na 7 dni roboczych. Dzięki temu wiemy dokładnie, ile razy winda startuje i ile prądu pobiera na pustym przebiegu. Często okazuje się, że oświetlenie kabiny, które świeci się 24 godziny na dobę, zużywa więcej prądu niż sam ruch windy w nocy. To są konkretne dane, które pozwalają nam przygotować rzetelny plan modernizacji bez zgadywania.
W Fazelgayrimenkul nie namawiamy na wymianę całej kabiny, jeśli prowadnice i rama są w dobrym stanie. Skupiamy się na mechanice ruchu. Sprawdzamy stan lin nośnych, które po 14 latach eksploatacji zazwyczaj mają już widoczne mikropęknięcia. Wymiana lin na cieńsze, dostosowane do nowych kół ciernych, pozwala na zastosowanie mniejszego silnika. To pierwszy krok, żeby budynek przestał być energetycznym skansenem i zaczął zarabiać na swojej efektywności.
Nowy napęd i falownik
Kluczem do sukcesu jest przejście na napęd bezredukcyjny. Zamiast wielkiej maszyny z przekładnią olejową, montujemy kompaktowy silnik synchroniczny. Taka jednostka ma sprawność na poziomie 93%, co jest wynikiem nieosiągalnym dla starych układów. W jednym z biurowców na krakowskim Podgórzu po takiej zmianie moc zainstalowana silnika spadła z 9,5 kW do 5,8 kW. To nie jest teoria – to rachunki za prąd mniejsze o konkretne kwoty każdego miesiąca.
Do silnika dobieramy nowoczesny falownik z funkcją odzysku energii, czyli tak zwaną rekuperacją. Winda, jadąc w dół z obciążeniem lub w górę pusta, działa jak prądnica. Zamiast marnować tę energię i zamieniać ją w ciepło na rezystorach hamowania, oddajemy ją z powrotem do sieci wewnętrznej budynku. W praktyce pozwala to odzyskać około 24% prądu zużywanego przez windę. W skali roku dla średniej wielkości biurowca to oszczędność rzędu 1420 kWh.
Ważnym elementem jest też oświetlenie LED z czujnikami ruchu. Montujemy je w każdej modernizowanej kabinie. Jeśli przez 180 sekund nikt nie wezwie windy, światło i wentylator automatycznie gasną. To prosta modyfikacja, która kosztuje ułamek ceny całego systemu, a realnie wpływa na wynik końcowy audytu energetycznego. Szczerze mówiąc, to najbardziej niedoceniany element modernizacji, który zwraca się najszybciej.
Rekuperacja w windzie pozwala odzyskać 24% energii, która wcześniej bezpowrotnie uciekała jako ciepło.
Punkty BREEAM In-Use
Certyfikacja BREEAM In-Use w kategorii 'Energia' (Ene 06) premiuje budynki, które mają udokumentowane oszczędności w transporcie pionowym. Dzięki samej modernizacji napędu i sterowania możemy uzyskać od 2 do 3 dodatkowych punktów. Dla wielu naszych klientów to właśnie te punkty decydowały o przeskoczeniu z oceny 'Good' na 'Very Good'. W Fazelgayrimenkul przygotowujemy pełną dokumentację techniczną, która jest niezbędna dla asesora BREEAM.
Asesorzy patrzą na twarde dane. Musimy wykazać, że nowe urządzenia są zgodne z normą ISO 25745. My nie tylko montujemy sprzęt, ale też wykonujemy pomiary kontrolne po zakończeniu prac. Wyniki z jednego z naszych projektów z lipca 2024 roku pokazały, że klasa energetyczna windy poprawiła się z D na B. To jest konkret, który podnosi wartość nieruchomości na rynku krakowskim, gdzie najemcy coraz częściej pytają o koszty eksploatacyjne.
Dodatkowe punkty można zdobyć w kategorii 'Management'. Odpowiedni system monitoringu wind pozwala na planowanie konserwacji zanim dojdzie do awarii. Montujemy sensory drgań i temperatury na łożyskach, które wysyłają dane do chmury. Jeśli system zauważy, że silnik grzeje się o 4 stopnie mocniej niż zwykle, nasz serwis dostaje powiadomienie. Zapobiegamy przestojom, co również jest brane pod uwagę przy ocenie komfortu użytkowania budynku.
Logistyka i czas realizacji
Największą obawą właścicieli biurowców jest wyłączenie windy z ruchu. Rozumiemy to, bo puste biura to brak zysku. Modernizacja jednego dźwigu zajmuje nam zazwyczaj od 9 do 12 dni roboczych. Prace brudne i głośne, takie jak demontaż starej wciągarki, staramy się planować na weekendy lub godziny wieczorne. W listopadzie 2023 roku w biurowcu przy ulicy Mogilskiej udało nam się zamknąć kluczowy etap prac w zaledwie 8 dni, pracując w systemie dwuzmianowym.
Cały proces zaczynamy od przygotowania placu budowy. Zabezpieczamy korytarze i drzwi przystankowe, żeby pył nie dostawał się do części wspólnych. Nasz zespół składa się z 4 montażystów i jednego inżyniera nadzoru, co pozwala na sprawną koordynację działań. Nie korzystamy z podwykonawców z łapanki. Każdy nasz pracownik ma uprawnienia UDT i przeszedł szkolenie z zakresu bezpieczeństwa w Fazelgayrimenkul.
Po montażu przychodzi czas na próby obciążeniowe i odbiór przez inspektora Urzędu Dozoru Technicznego. Zazwyczaj umawiamy termin odbioru z wyprzedzeniem 14-dniowym, aby winda mogła ruszyć natychmiast po zakończeniu prac. Bywało, że musieliśmy walczyć z dokumentacją starszych dźwigów, co opóźniało start o kilka dni, ale zawsze informujemy o takich ryzykach otwarcie na etapie podpisywania umowy.
Prace głośne planujemy na wieczory. Biuro musi działać, nawet gdy my zmieniamy serce budynku.
Koszty i zwrot z inwestycji
Przejdźmy do konkretów finansowych. Modernizacja napędu jednej windy to koszt od 38 000 do 56 000 PLN netto, zależnie od udźwigu i liczby przystanków. W biurowcu o średnim natężeniu ruchu oszczędność na prądzie wynosi około 2100 PLN rocznie. To wydaje się mało, ale trzeba doliczyć niższe koszty serwisu i brak konieczności częstych napraw starych podzespołów. Nowy napęd to spokój na kolejne 15 lat eksploatacji.
Prawdziwy zysk pojawia się przy wycenie całego budynku. Certyfikat BREEAM z wyższą notą pozwala podnieść czynsz o około 0,40 - 0,70 EUR za metr kwadratowy. Dla biurowca o powierzchni 3000 m2 daje to dodatkowy przychód roczny na poziomie 14 000 - 25 000 EUR. W takim zestawieniu inwestycja w windy zwraca się w czasie krótszym niż 3,5 roku. To matematyka, której nie da się zignorować przy planowaniu budżetu remontowego.
Podsumowując, modernizacja windy to nie tylko kwestia techniczna. To strategiczna decyzja biznesowa. W Fazelgayrimenkul przeprowadziliśmy już 47 takich modernizacji w samym Krakowie. Każda z nich była inna, ale cel zawsze ten sam: niższe rachunki i wyższy standard budynku. Jeśli Twój biurowiec ma windy starsze niż 12 lat, czas spojrzeć w ich metryki energetyczne i sprawdzić, ile pieniędzy ucieka przez szyb.
